Cum obții cel mai bun randament din închiriere dacă investești în blocurile noi

Plasarea economiilor în proprietăți rezidențiale rămâne principala metodă prin care românii își protejează banii de inflație și își asigură un venit pasiv constant. Cu toate acestea, simpla cumpărare a unui apartament nu garantează automat un profit ridicat. Diferența dintre un randament anual mediocru, de 4%, și unul foarte bun, care trece de 6,5% sau 7% net, ține de matematica achiziției. Prețul plătit pe metru pătrat, viteza cu care găsești chiriași solvabili și costurile ulterioare cu reparațiile sunt factorii care îți dictează profitul real la final de an.

În ultimii ani, investitorii cu experiență au renunțat treptat la apartamentele din blocurile vechi, construite înainte de 1990, și și-au mutat capitalul către ansamblurile rezidențiale moderne din zonele în plină expansiune, cum este Sectorul 4 și sudul Capitalei.

Cum se calculează corect randamentul net la închiriere?

Mulți proprietari aflați la prima achiziție fac greșeala de a calcula doar randamentul brut: împart chiria anuală la prețul de cumpărare al apartamentului. În realitate, din banii încasați într-un an trebuie să scazi câteva cheltuieli fixe și variabile:

1. Impozitul pe veniturile din chirii și eventualele contribuții CASS. Acestea sunt costuri fiscale obligatorii pe care trebuie să le iei în calcul de la bun început.

2. Perioadele de neocupare. Este intervalul dintre plecarea unui chiriaș și mutarea următorului. Într-o zonă căutată, lângă metrou, această pauză este de câteva zile pe an; într-o zonă prost conectată, poate dura două luni.

3. Fondul de reparații și înlocuirea electrocasnicelor. Într-un bloc vechi, o țeavă spartă în perete sau un tablou electric ars îți poate înghiți chiria pe trei luni. Într-un bloc nou, instalațiile sunt în garanție și nu cer intervenții ani la rând.

4. Amortizarea mobilierului. O amenajare gândită rezistent își păstrează aspectul 5-7 ani fără investiții majore.

Când pui pe hârtie toate aceste cifre și analizezi diverse investiții imobiliare București, observi rapid de ce zona de sud oferă cel mai rapid termen de recuperare a banilor. Aici, prețul de achiziție pentru o garsonieră dublă (studio) sau pentru un apartament cu două camere este cu 30-40% mai mic decât în zonele centrale, în timp ce chiria lunară obținută este foarte apropiată de media orașului.

Ce tip de apartamente caută chiriașii solvabili în 2026?

Profilul chiriașului din București s-a schimbat vizibil. Tinerii care lucrează în corporații, medicii rezidenți, specialiștii IT care lucrează de acasă două-trei zile pe săptămână și cuplurile tinere nu mai acceptă scări de bloc întunecate, lifturi vechi, lipsa locului de parcare sau facturi uriașe la termoficare iarna.

Dacă vrei ca telefonul să sune în prima zi în care ai publicat anunțul de închiriere, proprietatea ta trebuie să bifeze patru criterii clare:

Centrală termică proprie și izolație exterioară bună

Chiriașii sunt extrem de atenți la costul total lunar (chirie plus întreținere). Un apartament într-un bloc nou, izolat cu polistiren de 10-15 cm, geamuri tripan și centrală în condensare sau încălzire în pardoseală, are facturi de iarnă la jumătate față de un apartament nerenovat dintr-un bloc vechi. Această economie la întreținere îți permite ție, ca proprietar, să ceri o chirie cu 50-70 de euro mai mare, fără ca bugetul total al chiriașului să fie afectat.

Acces rapid la metrou și centre comerciale

Timpul înseamnă bani și pentru chiriașul tău. Ansamblurile din Berceni, Apărătorii Patriei, Dimitrie Leonida sau zona Metalurgiei sunt căutate tocmai pentru că oferă acces rapid la Magistrala 2 de metrou (care leagă direct sudul de Piața Unirii, Universitate, Piața Victoriei și Pipera) și au galerii comerciale, săli de fitness și supermarketuri chiar la parterul blocurilor sau la 5 minute de mers.

Loc de parcare dedicat

Pentru un chiriaș care deține mașină personală, existența unui loc de parcare cadastrat, inclus în contract sau închiriat separat cu 40-50 de euro pe lună, este adesea argumentul decisiv care îl face să aleagă apartamentul tău în fața altor zece oferte similare din zonă.

Reguli de mobilare pentru un rulaj fără bătăi de cap

Când mobilezi un apartament destinat închirierii, nu îl amenaja după gusturile tale personale foarte specifice, ci gândește-l ca pe o cameră de hotel de patru stele: neutru, luminos, ușor de curățat și extrem de rezistent la uzură.

• Culori deschise și materiale lavabile. Folosește vopsea lavabilă albă sau crem deschis, rezistentă la ștergere. La schimbarea chiriașului, poți da un singur strat de reîmprospătare într-o zi, cu costuri minime.

• Electrocasnice fiabile, inclusiv mașină de spălat vase și aer condiționat. În 2026, aparatul de aer condiționat și mașina de spălat vase compactă nu mai sunt considerate dotări de lux, ci standarde care ridică imediat chiria lunară și atrag chiriași care stau pe termen lung (2-3 ani).

• Pardoseli rezistente la trafic. Alege un parchet laminat de minim 10-12 mm grosime, clasa de trafic 32 sau 33, și gresie porțelanată rectificată în bucătărie, hol și baie.

• Spații de depozitare închise. Un dulap mare (dressing) încastrat pe hol sau în dormitor îl ajută pe chiriaș să își păstreze lucrurile în ordine, menținând apartamentul îngrijit.

Cumpărând un apartament din fază de proiect la un preț avantajos într-un complex nou din sudul Bucureștiului și echipându-l pragmatic, îți asiguri nu doar o chirie constantă lună de lună, ci și o creștere naturală a valorii proprietății cu 15-20% încă din momentul în care blocul este finalizat și dat în folosință.